解决“类住宅”关键在于土地市场化改革

本文摘要：（原标题：李宇嘉：解决问题类住宅关键在于土地市场化改革）李宇嘉五一小长假之前，上海市公布了《关于强化本市经营性用地转让管理的若干规定》，拒绝办公用地不得建设公寓式办公，商业用地予以誓约不得建设酒店式公寓等类住宅；土地出让合约要具体招商持有人比例和年限，持有人期内不得出让；经营性物业要具体长年持有人的比例；社区或住宅设施商业要长年持有人。这并不是一个孤例。

（原标题：李宇嘉：解决问题类住宅关键在于土地市场化改革）李宇嘉五一小长假之前，上海市公布了《关于强化本市经营性用地转让管理的若干规定》，拒绝办公用地不得建设公寓式办公，商业用地予以誓约不得建设酒店式公寓等类住宅；土地出让合约要具体招商持有人比例和年限，持有人期内不得出让；经营性物业要具体长年持有人的比例；社区或住宅设施商业要长年持有人。这并不是一个孤例。此前在3月份，北京和广州就曾公布压制类住宅的一揽子政策，从销售对象（仅限于企业）、设计报建（容许大于拆分单位）、停止贷款、暂停项目审核等几个死角，全面堵死类住宅的生存空间。

类住宅缘何洪水泛滥，地方政府为何要冷静使出呢？首先，商业办公（有其城市外围）出租或购，都不存在资金回笼周期长、利润不高的问题，招商用地建类住宅，对开发商而言是利润最大化和尽早交还投资的自由选择。其次，互联网冲击实体商业，大城市产业升级（现代服务业贡献率多达70%），招商空间市场需求显著上升，招商项目很难招商，土地也很难买个好价钱。再度，住宅项目要供给公共服务设施，教育、医疗类设施还要独立国家供地。

对于空间逼仄的北上广等大城市来说，住宅项目对政府和研发企业的压力较小。而类住宅项目不仅不必须配建公共设施，还享用住宅溢价。最后，近年来一线城市人口涌进，住宅市场需求充沛。

房价上台阶，出租汽车政策增强后，不出租汽车和价格较低的类住宅就应运而生。2016年，北京和上海类住宅销售均价分别为每平方米29770元和25700元，仅有相等于同期商品住房均价的72%和56%。由此，类住宅疯狂就不难理解。

尽管类住宅客观上有生存空间，也补足了住宅市场需求，但其仅次于的问题是违背了土地用途管制、城市分区规划，导致城市生活和生产功能夹杂，人为减少用地效率，并造成城市病更为引人注目。目前，类住宅主要集中于的城市外围，本来基本规划为商业办公的区域，却集中于了大量居住于人口，减轻了设施压力。

区域内小商小贩、私立学校医院骑侍郎点式无序产于，从外围到中心区的各条道路和轨交、换乘站点拥挤不堪。另外，类住宅洪水泛滥造成京沪等大城市人口和空间凸约束政策过热。近年来，京沪等城市在人口、土地供应上，皆采行保护环境发展的政策。

但是，类住宅以其不出租汽车、较低价格优势，沦为外来人口扎根京沪的自由选择，而人口减少也倒逼城市空间扩展。经常出现类住宅乱象，其中一个直接原因是基于政绩的规划。基于区域形象和短期GDP及税收政绩考核的考量，城市各区都有转让招商用地、建设商业办公中心甚至CBD的鼓舞，但外围招商招商艰难、经营艰难。

笔者调研，京沪浅城市外围区域，招商项目除一楼底商餐饮、儿童娱乐还算数景气外，二楼及以上空置现象比较严重。监管严加是另一个直接原因。住宅销售能更慢地赚、更加慢回笼资金、设施压力更加较少，更加更容易让土地买个好价钱，部分地方政府回应也是睁一只眼闭一只眼。

于是，开发商在规划报建和审核阶段之后为今后切割成改建留给方便之门，而批后用途监管大多形同虚设。不过，类住宅乱象确实的根源还在于用地。

大城市产业结构升级迅速、人口迁出迅速，工业和传统招商用地的单位空间生产量效率上升，用地供应理所当然向现代服务业及市场需求更大的住宅弯曲。目前，还包括一线城市在内，我国大城市40%~50%的存量用地为工商业用地，住宅用地严重不足20%，而国际大城市恰好忽略。应以，土地所有者要执着更高生产量和更高地租报酬，工商和传统招商用地就不会被现代服务业、居住用地所替代。同时，土地用途周期（最多40年）一般小于产业周期。

互联网冲击下，产业由盛转衰或被歼灭的周期也延长了，客观上不存在着调整土地功能的必须。但在我国，用地功能切换并无这样的市场化倒逼机制。回应，各地必须对用地功能展开调整，对于牵涉到区域规划的调整须经政府审核程序，开会听证会，重签土地出让合约并备案；另一方面，用地功能调整牵涉到企业自负盈亏，并转不作住宅要补缴土地出让金，减少公共设施开支，但原用地主体很多是国企，自负盈亏艰难、无力补缴地价，很多企业往往还期望借地生财，造成功能切换衰退。

于是，城市外围就批给了大量工商业用地，而原先工业、招商也无法盘活，造成住宅用地削减，也由于外围工商业不经济而造成类住宅洪水泛滥。因此，解决问题类住宅，一方面在于刚性的存量土地盘活机制，以地均产值、就业人口为刚性指标，创建拨给类工业用地和园区拆迁红线，看清红线的工业用地和园区不准交还；另一方面，不应减缓前进土地要素市场化改革，增加地方政府基于短期经济和业绩考虑到的用地不道德；最后，要减缓前进制造业去生产能力，留出违宪占地面积。

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