银城国际冲500亿路上如何破解土储、资金难题？

本文摘要：今年3月6日月在港交所上市的银城国际，近期经常出现一则并购动作引起外界注目。7月11日，银城国际发布公告称之为，并购19间财受困公司的重整计划已获得余杭法院月批准后，代价为25.3亿元。在此之前，银城国际最近的一次拿地动作，则是7月初以25.1亿元的价格摘得南京玄武区住宅地。问题在于，今年上半年销售额大约79亿元的银城国际，如何在未来四五年冲击500亿元？在负债低企压力下，银城国际如何解决问题土地储备并不充裕的问题，从而谋求规模发展？

今年3月6日月在港交所上市的银城国际，近期经常出现一则并购动作引起外界注目。7月11日，银城国际发布公告称之为，并购19间财受困公司的重整计划已获得余杭法院月批准后，代价为25.3亿元。在此之前，银城国际最近的一次拿地动作，则是7月初以25.1亿元的价格摘得南京玄武区住宅地。问题在于，今年上半年销售额大约79亿元的银城国际，如何在未来四五年冲击500亿元？在负债低企压力下，银城国际如何解决问题土地储备并不充裕的问题，从而谋求规模发展？25.3亿元并购19家财受困公司获批根据南京银嘉渊及临安屹翔议定的合作协议书，南京银嘉渊表示同意向临安屹翔出售17间非目标公司的全部股权及涉及不良资产，总代价为1亿元，由临安屹翔必要向管理人缴纳。

由于上述决定，银城国际将以并购代价净额24.3亿元实际并购两间目标公司。公告表明，所有19间财受困公司皆已因2014年倒闭而转入清盘程序，于2016年11月由余杭法院联合裁决倒闭，其后于2017年3月由杭州人民法院裁决倒闭，并于2017年11月由余杭法院呈请重整。根据投资重整协议中的重整范围资产表格，19间财受困公司的资产总值估算大约为25.03亿元。

银城国际方回应，银城国际虽承购17间非目标公司的全部股权，但预期账目中会袭港该17家非目标公司有关的收益或亏损。公告表明，作为目标公司之一的浙江临安中都置业，其主要资产坐落于浙江省杭州巿临安区的临安中都土地及楼宇，该土地目前仍在研发住宅等物业。项目总共分成六期，占地面积96.6万平方米，总建筑面积大约62.96万平方米，目前还有大约49.8万平方米待售。根据重整计划、投资重整协议及合作协议书，银城国际将允诺之后发展及已完成建设，以及交付给临安中都土地项目第四期，以供出售及交付给予买方，并订于重整计划规定的时间表内已完成第四期发展区内的有关发展及若干修理工程。

银城国际计划已完成临安中都土地项目第四期余下部分建设，并发展分配予第五期及第六期发展的临安中都土地的余下部分。此外，另一家目标公司是湖畔大酒店公司，主要专门从事杭州中都青山湖畔大酒店及临安湖畔童话酒店业务研发及管理。

湖畔大酒店公司的主要资产还包括，修建杭州中都青山湖畔大酒店的土地以及杭州中都青山湖畔大酒店的楼宇及固定装置。根据重整计划、投资重整协议及合作协议书，已完成出让股权后，银城国际将允诺之后经营酒店业务。“类似于并购的成本总体高效率。

这解释银城国际上市后，正在减缓规模的扩展和战术的优化。”财经评论员贤迈进评论称之为，财务困境的企业是现金流经常出现问题，但企业基本面没几乎好转。若有机会并购，可有助减少收购成本，先前也受到影响其业绩提振。上半年销售额大约79亿，未来四五年冲击500亿据理解，银城国际的前身为南京银城房地产开发总公司，从1996年就已开始展开房地产开发，曾是南京房地产行业的龙头企业。

今年3月6日，银城国际顺利在港交所上市。在此前公开发表认购时，银城国际就曾遭遇股份严重不足。而总结银城国际自3月以来的股价走势，其股价盘中最低约2.52港元，较2.38港元的发行价下跌6%左右。

值得一提的是，去年5月，银城国际在其开会的“2018长三角品牌战略发布会”上首次发布5年战略规划，称之为其2018年将冲刺200亿元销售规模，未来四五年内稳住500亿元。不过，截至今年上半年，距离这一业绩目标还有极大的差距。

7月5日，银城国际发布公告称之为，今年1月至6月，银城集团连同其合营企业及联营公司总合约销售额大约为78.99亿元，总合约建筑面积大约为512979平方米。贤迈进认为，类似于业绩还较为很弱，这和近期很多城市面对管控、楼市新的降温有关，这也不会使企业在今年下半年减缓销售节奏。“长三角地区的房企竞争力度大，这也不会使银城国际未来的营销成本增加，因此，要保持较好的业绩茁壮，预计下半年银城国际还须要大力研究新的策略。”贤迈进称之为。

对于下半年的计划，银城国际对此称之为：“下半年推货计划比上半年多，公司不会努力完成目标。”问题在于，银城国际在未来几年内，如何分阶段构建500亿元的业绩目标？回应，银城国际对此称之为，与很多全国简化的房企有所不同的是，银城国际目前的战略主要还是环绕长三角区域耕耘，构成自己特点的核心竞争力，沦为强劲而美的房地产公司。“这就必须超越传统房地产生产型模式，公司打造出环绕客户全龄生活服务居多线的房地产+，其中还包括充分发挥物业、养老等多维度业务的优势。尤其是与养老产业领域的运营统合，现在是长跑的阶段，谁能先行卡位、享有人才与团队、管理，谁就构成填充效应。

”银城国际回应。布局稍南京大本营，土储并未入上半年百强榜单订下成倍增长的销售目标后，银城国际开始在土地市场发力。

除了并购19家财受困公司外，新京报记者注意到，银城国际还于今年7月以25.1亿元的价格摘得南京玄武区住宅地。此外，记者了解到，银城国际还在浙江台州以合作方式提供住宅项目。银城国际称之为，其拿地计划正在根据公司年初的计划前进。

不过，银城国际规模扩展中，土地储备并不充足。记者注意到，银城国际的追加土地货值和追加土地建面，皆并未入克而瑞公布的上半年百强房企榜单内。

公告表明，2018年，银城国际享有坐落于中国8个城市的32个项目，其中23个项目由公司研发及享有，余下9个项目则由合营企业及联营公司研发及享有。截至2018年底，银城国际享有土地储备的总建筑面积大约400.93万平方米，其中，公司不应占到权益面积为343.72万平方米；按权益口径计算出来，研发中建筑面积为233.98万平方米，未来研发规划建筑面积为82.59万平方米。

贤迈进认为，上市地产企业为了不断扩大规模，前几年拿地都较为牙，但上市以后，拿地节奏显著上升，银城国际亦如此。其原因在于，拿地过猛后，融资方面的压力较小，此外，今年土地市场管控较多，“从上市公司角度来讲，银城国际先前还必须大力做到大土地储备。”从土储的城市产于上可显现出，尽管银城国际自2005年扩展至无锡，自2017年起扩展至苏州及镇江，自2018年起扩展至杭州、马鞍山、徐州及合肥，但南京仍是银城国际的主要发展城市，该城市土储占到比达40%左右。2018年，南京贡献了银城国际全部销售额的52.7%，此外，同属省内城市的无锡、苏州、镇江则分别贡献了27.0%、8.2%和8.3%。

在贤迈进显然，土地布局较注重南京，不会对银城国际的业务构成一些波动。从业务发展看作，未来银城国际必须必要拓展，进而构成比较多元化的区域产于。

规模发展中的负债主因新京报记者从招股书了解到，2015—2017年，银城国际总收益分别为20.9亿元、25.03亿元及46.75亿元，三年填充增长率为49.5%。截至2018年10月31日，银城国际总收益为36.65亿元。从近三年收益快速增长情况看，银城国际在规模扩展上减缓了步伐。

不过，随着规模的快速增长，银城国际的负债率持续上升。招股书表明，2015年至2017年，银城国际的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%。银城国际在其招股书内说明称之为，是由于对业务扩展的资本市场需求减少，造成总债务减少。

截至2018年10月31日，银城国际的资本负债率超过380.1%。银城国际称之为，是由于仍未开始预售的涉及项目展开的土地储备及物业开展活动减少。此外，记者注意到，2015年、2016年、2017年以及截至2018年10月31日，银城国际仍未偿还债务的银行及其他借款分别为27.98亿元、43.76亿元、56.60亿元和95.14亿元。

回应，银城国际回应，企业在有所不同阶段用的杠杆比例不会不一样，财务数据的理解，明确还是击穿到项目上。“譬如 2016年，公司在南京土拍电影市场拿了三宗现房销售的地块，销售周期与其他项目有所不同，需超过完工备案条件才可以展开销售。正是这种特定的情况造成了现在的杠杆。

随着对应项目的相继入市，负债率渐渐回降。”银城国际称之为。值得注意的是，目前资本市场对中小型区域房企仍然所持从容态度，在扩展市场需求下，资本市场到底能为其获取多少融资反对也是个未知数。

那么，负债低企压力下，银城国际如何解决问题土地储备并不充裕的问题，从而谋求规模发展？贤迈进认为，现在的房屋销售行情，对银城国际回笼资金、融资方面认同不会带给一些压力，下半年要必要防止金融、融资方面的风险。不过，贤迈进同时认为，到了今年第四季度，预计市场交易会有所改善，对银城国际来讲，或是个回笼资金、提高业绩，同时新的大力拿地的好阶段。

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